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张斌:下半年青岛楼市面临政策延续性问题

房天下青岛二手房网 2017-07-13 13:32:00  来源:房天下平台中心 |
[提要]上半年的“四限”给青岛房价带来怎样的影响?购房者置业心理又会出现哪些波动?面对调控政策房企和购房者该如何应对呢?房天下平台中心连线了平安好房运营总监张斌,就2017年上半年青岛楼市政策进行了解读。

2017年上半年,青岛的楼市经历了一轮又一轮的调控。青岛当下楼市环境用一个词来形容就是“四限”,即“限购”、“限售”、“限价”、“限贷”。那么上半年的“四限”给青岛房价带来怎样的影响?购房者置业心理又会出现哪些波动?面对调控政策房企和购房者该如何应对呢?房天下平台中心连线了平安好房运营总监张斌,就2017年上半年青岛楼市政策进行了解读。

平安好房运营总监张斌

平安好房运营总监张斌

房天下:2017上半年青岛楼市落幕,请简要对2017上半年青岛楼市做下小结与点评。

张斌:整个上半年青岛楼市以3.15调控为分水岭,一季度市场热度保持上升的态势,尤其价格方面,一季度房源比较缺少,但购买力及需求比较旺盛。3月份新政出台后,尤其是在3月底4月初,限购加码后,对市场降温作用比较明显,主要原因在于限购、限贷等政策把部分购房者的资格或门槛卡死了,很多人想买房却买不了,因此在这个时间段成交量得到了抑制;后期到了二季度五六月份,购房者的心理在经历了陆续出台的政策后,对于购房这件事已经趋于理性,其次,信贷收紧落实后贷款困难,很多购房者买了房子三四个月后贷款都到不了,这样在金融层面上又给成交热度泼了盆冷水。

房天下:如何看待2017年青岛楼市限购政策对市场的影响?房企需如何调整自己的策略?

张斌:青岛限购政策对市场的影响是显而易见的,其实青岛出台调控政策还算较晚的,很多一线城市或热点城市在16年年底就有了调控行为,春节期间就已经能够看得出市场的降温。

房企大致分两类,一是集团性及全国性的房企,实际上他们对政策早有准备,因为他们布局全国很多城市,可能早已体会或者预料到市场的走势是往下的,因此他们在一季度推货或者营销上加快了脚步;二是中小型企业,目前开发商的竞争已经进入了第三个阶段,第一阶段是开发商拼关系;第二阶段是拼产品;第三阶段就是拼资金。目前很多中小型企业提前迈出了这一步,它们不会把整个公司的发展都押注在拿地、开项目、买房子上,在产品上不再过分依赖销售住宅性物业。比如,融创收购万达虽然各种原因,实际上从这个层面来说,它有了这么多的可运营物业,也算是产品线上的完善。大开发商都在多元化的发展,中小型企业当然也可以做。而很多小型房企处在加速被市场淘汰的过程中,因为很多小房企现在基本拿不到地,最终将被淘汰掉。

房天下:下半年值得关注的版块、产品有哪些?对于不同置业客群有哪些建议?

张斌:下半年主要还是政策延续性问题,这些政策实际上已经对市场产生了很明显的影响,按照现在的放款速度以及银行的反馈来说,可能到了10月份,贷款基本处于停滞状态,无款可放;按照客户的需求来看,刚需群体在三四季度尤其是年底,应该会有捡漏的机会,开发商资金回款慢了,也有年底冲任务的需求,这对刚需来说是件好事,是调控之内的一个机会;普通改善客户是受影响最大的,现在多套房不让买不让贷款,加上贷款的利率不断的上涨,对他们来说,买房影响是最大的;而投资性的客户,在限购后,部分购房者购房资格消失,剩下的部分可能更加注重于外围,即墨、胶州现在市场较火,平度、莱西近期的市场成交量实际上也有一个升温,甚至周边的海阳、日照都吸引了青岛的投资客。

刚需买房,根据每个人的经济承受能力和生活范围来看,尽量选择靠近自己的工作范围的地区购房,再就是未来一到两年地铁会开通但目前价格还相对比较低的区域,这些是他们可以关注的;改善型客户,高端的客群可以在沿海一线选择,除此之外浮山后区域及东李板块也是值得关注的地方。另外就是大家争论已久的黄岛、红岛、即墨这三个区域,实际上这三个区域带有一定的投资性质,未来的发展与完善还需要一定的过程。

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