北上广深限购认房又认贷 三四线城市或跟进调控

国家统计局18日发布数据显示，2月，一二线城市新房价格趋稳情况下，70城二手房整体价格环比涨幅超过新房。剑指“存量市场”，北京、广州等地近日再度加码楼市调控政策，降低金融杠杆、提高购房门槛。至此，北上广深均启动了“认房又认贷”的调控举措。

新房价格环比上涨城市增加

国家统计局发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与1月相比，2月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有12个，上涨的城市有56个，持平的城市有2个。对比此前6个月的数据， 2月份新房环比价格上涨的城市数量明显增加，且从1月份的45个增至56个。

“这也解释了为何各地3月份又开始密集收紧购房政策。”据业内人士测算，根据新数据，对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均得知， 2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.3%，较1月份略有上升。

与此前情况不同，热点一二线城市基本撤出了推动房价上涨的主力阵营，15个热点城市中，10个城市新房价格环比下降。

国家统计局城市司统计师刘建伟昨日表示，“与上月相比，10个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.6个百分点之间”，一线和热点二线城市在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，新建商品住宅成交量继续减少，房价环比综合平均略有下降，降幅与上月持平。

从同比看，70个城市中有20个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，其中多为一二线城市。刘建伟称，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续5个月回落，2月份比1月份回落3.0个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续3个月回落，2月份比1月份回落0.4个百分点。

二手房环比涨幅超新房

一二线城市新房价格趋稳，但是，市场热度明显向存量房(二手房)市场转移。

业内人士通过对70个大中城市二手住宅销售价格数据，进行简单计算得知，2月份70个大中城市二手住宅价格环比增幅0.4%，已连续23个月呈上涨态势，与1月份增幅基本持平。

在另一位业内人士看来，各地新建住宅限价明显，二手房价格涨幅已超过新房。“从70大城市表现看，2月二手房的价格平均环比上涨了0.37%，而新房为0.33%”。

通过梳理发现，2月份70城二手房价格环比涨幅高的城市分别为：广州环比上涨2.7%，厦门上涨2.0%，北京上涨1.3%，长沙上涨1.2%，秦皇岛上涨1.0%。

二手房市场的价格变动有两方面原因：一是春节后需求再上涨；二是新盘供应减少，需求集中释放在二手房市场。

新一轮调控 北上广深限购“认房又认贷”

近2日，楼市再度出现多城集体发布调控政策的情况，北京、广州、石家庄、郑州17日发布楼市调整新政，随后长沙也在18日发布升级调控的政策。

17日，北京住建委发文称，近一个月来，二手住房价格环比涨幅有所反弹，中介门店看房的客户量明显增加。因此，北京3·17新政剑指二手房市场，通过“认房又认贷”和“一提一降”，适度降低金融杠杆效应，提高购房门槛。

针对二套房的认定，北京采取“认房又认贷”模式，既居民家庭名下在北京有一套住房，或者在北京无住房但有商贷、公积金贷款记录的，无论是否还清，再次在北京购房的均需按二套房政策执行；“一提一降”是指将普通自住房首付比例提高至60%，非普通自住房提高至80%，同时降低住房贷款期限，将原来可达30年的贷款期限降至25年。

“北京地区此番调控，将直接冲击置换需求者，二手房市场将有明显降温，部分前期提价过快的区域价格将趋稳，大幅升温的市场预期也将踩刹车。”中指研究院分析称。

而此番调控后，“认房认贷”成为北上广深四个一线标配的举措，只是在贷款结清情况的划分、首付比例的设定上各地略有差异。深圳规定，停止对有两次房贷记录的购房者发放贷款；广州则适当降低了已结清房贷购房者的首付比例。

而北京地区缩短长贷款期限的做法，确属“新招”。一月前，调查发现仅在商贷落实了这一政策，公积金住房贷款并未调整贷款 高年限。“此次商贷、公积金同时停止发放25年期限以上的房贷，无疑增加了购房者的月供压力。”中指研究院分析称。

上海则以“居民家庭”为单位实行差异化的购房政策，也就意味着非上海户籍的单身人士并不具备在沪购房的资格。“从这一点来看，上海的限购政策实属严。”

挤出效应延续 更多三四线城市或出调控政策

据统计，从2016年9月30日至今，一系列楼市调控政策已经出现在32个城市，出台了各种房地产相关的收紧政策超过100次。

分析人士认为，随着热点一二线城市新房价格的趋稳，部分三四线城市的新房价格环比涨幅便被挤入前列。

近期，浙江嘉善、安徽滁州、河北涿州等热点城市周边的三四线城市，也根据当地房地产市场发展特点，主动实施房地产市场调控，出台了一系列带有明显地方特色的打击炒房、稳定市场的调控政策，防止炒房现象外溢。

“从目前数据看，热点城市逐渐降温，但其他城市房价上涨幅度相对偏大。这也使得此类城市近期会频频出台调控政策，进而有利于引导市场逐渐回归平稳的状态。”某业内人士表达了相同的观点，信贷的供应量与价格将影响短期市场的价格变化，从一二线楼市看，预期政策还将继续收紧，而三四线城市由于去库存的需求，将很可能在2017年出现较火热的情况。