新政护航楼市踏上回暖路 房贷利率创史上低

2015年，岛城楼市风云变幻，购房者也是看法迥异：有人一路看空楼市，有人一路观望犹豫，有人该出手就出手……不过回望今年，我们不难发现岛城楼市踏出了一条回暖之路。今年楼市的回暖，离不开新政暖风频吹。无论是降房贷、降首付、降门槛还是降税负，以“降降降”为旋律的新政，给楼市带来了一波又一波利好。

回顾房贷利率一年五降

“每月3000多元的房贷，真感觉有些吃不消。”“现在房贷压力大，光给银行还利息了。”“今年买房划算，房贷利息都快降到底了。”要说今年购房者感受深的政策变化，无疑是央行连续的降息降准。截至目前，央行在今年已经进行了5次降息。3月1日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；5月11日，金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；6月28日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；8月26日，再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；10月24日，金融机构一年期贷款基准利率再次下调0.25个百分点至4.35%。有分析认为，今年降息成为央行的标准动作，平均每两个月就降息一次。不仅如此，累计起来降息的幅度也是不小，一年间，五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%。有业内人士对比发现，目前，商业房贷利率已是近十年来的低水平，而公积金贷款利率早已是“历史低”。

不仅如此，伴随央行的降息，目前大部分银行的首套房贷利率都可以打折，折扣在八五折和九折之间。因此业内不乏有人士疾呼，当下贷款买房可以说是划算的。其实对于已经贷款买房的购房者来说，他们对降息政策的感受更加深刻，因为经过这5次降息，百万元房贷20年还清，每月可少还月供700多元。不过由于多数房贷采取的是“次年1月1日”调息方式，因此对于这些购房者来说，他们从明年才能感受到月供骤减的“利好”。

影响 首付比例不断下降

贷款买房是市场的主流方式，对于刚需购房者来说，首付比例往往是一个拦路虎。以往国家对于首付比例有严格的政策规定，刚需购房者往往不一定能凑够首付的资金，因此一些开发商也就打出了低首付的宣传策略。实际上，今年以来，首付不再是一个难题，因为国家出台了一系列降低首付比例的政策。

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。9月30日，中国央行和银监会联合发布关于房地产业的重大政策，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。在业内人士看来，首付降低无疑能大大提升购房者尤其是刚需购房者的出手意愿。

不仅是首套房，二套房的首付比例也是大大降低。8月31日，根据住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行通知，9月1日起，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30%降低至20%。青岛市住房公积金管理中心也发布消息，自9月1日起，在我市购买新建住房的，首次公积金贷款低首付款比例由30%调整为20%，二次公积金贷款低首付款比例由60%调整为20%。二手房贷款首付款比例不做调整。

购房税负进一步减轻

今年岛城二手房率先火起来，其中“3·30新政”功不可没。3月30日，中华人民共和国财政部发布 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上 （含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在岛城，营业税一般是转嫁到购房者身上，也是购房者考量房价的一个重要因素。“3·30新政”将营业税“5改2”，使得不少二手房税负减免或降低，这无疑使得市场大大活跃起来。

不仅如此，临近年底，有关购房贷款利息抵个税的消息再次引发市场关注。所谓房贷利息抵税，一般是指在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入部分课以个人所得税。今年5月份，国务院批转了发改委 《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，特别提到“完善税前扣除”改革，其中重点提到了增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。而在今年11月份，国家领导接连提出楼市要“去库存”，业界猜测包括财政、金融、税收等在内的一系列刺激政策即将推出，其中就包括购房贷款利息抵个税。

开发商“紧箍咒”减少

今年3月27日，施行9年的房地产“7090”政策正式退出。“7090”政策出台于2006年。为控制楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。当时的背景是为保障刚需对中小户型商品房的需求，抑制投资、投机性需求，但这一政策也“错杀”了改善性需求，导致市场多年来大户型商品房供给不足。

实际上，从今年楼市来看，改善性需求逐渐冒头并且比例不断扩大。因此，去年各省市纷纷出台楼市救市政策时，已有多个省份对“7090”政策进行了调整。去年10月，天津成为明确发文取消“7090”政策的城市，河南、四川等地相继跟进。今年8月4日，青岛市城乡建设委联合其它七部门正式发文，发布 《关于优化市场环境促进房地产市场平稳健康发展的意见》根据意见，青岛将放开住房套型结构比例限制，不再执行“新建住房90平方米以下套型，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定。

不仅如此，2015年8月5日，青岛市城乡建设委联合其它七部门正式发文，发布《关于优化市场环境促进房地产市场平稳健康发展的意见》，该《意见》共涉及“十六条”规定，其中多条涉及商品房去库存的问题，明确规定要多渠道、多方式消化库存商品房，鼓励房地产开发企业将符合条件的商品房合理化、多元化“变身”。

外地人买房更方便

曾经，岛城是个“限购”城市，尤其对于外地人购房有着严格的限制。不过去年，“限购”分两步走已经放开，今年“买房落户”更是成为青岛新户籍政策的可选项。尤其是对于新区，也就是黄岛区 （不含青岛经济技术开发区）和青岛红岛经济区，买房落户门槛更低。据介绍，满足在市区有稳定经济收入人员，在新区购买单套新建商品住宅建筑面积达到70平方米以上，取得房地产权证的；或在即墨市、胶州市、平度市和莱西市登记户口满3年以上的居民，并在市区按规定缴纳社会保险满1年，在新区购买成套新建商品住宅，取得房地产权证的条件之一，具有完全房屋产权资格的人员，本人及其配偶、未成年子女或成年未婚子女可在新区购房地申请落户。

与此同时，公积金异地贷款也逐步展开。3月份，住建部要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。住建部部长陈政高在谈及住房公积金管理工作时强调，将进一步增加公积金贷款额度、降低门槛，推动公积金跨省、跨市异地支取等举措。2015年6月1日起，青岛在全市范围内开展住房公积金异地贷款新业务，夫妻两人符合条件可合并可贷额度。如今，青岛市已受理异地贷款相关业务近百笔，主要涉及省内的济南、东营等地区，申请异地贷款办理流程与本地贷款流程一致。

不仅是外地人购房，8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。今年以来，国内多地尝试放开“限外令”，此次六部委发文，终于将放松“限外令”推到层面。这是 “限外令”自2006年颁布以来，首次在范围内松绑。

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