房地产调控政策“梦回”2009年 今年房价难大涨

当下对房地产抑制、打压的调控正从“紧”向“松”过渡，从政策角度来看，和2009年确实有相似之处。可是，这可能只是房地产调控政策的“梦回2009年”。相比6年前，如今房地产市场信贷环境、买家心态等都已发生很大的改变。想从政策的梦回2009年实现市场的梦回2009年，有点难。

楼市从来不缺“乐观派”。即使2015年开春市场表现阴晴不定，但《政府工作报告》中“稳定住房消费”，支持“居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”等的表述，足以刺激“乐观派”的肾上腺素急升。上海某房地产研究院专家认为，这对房地产是“天大利好”、“政策口径梦回09年”。

限购松绑、房贷利率优惠……确实，当下对房地产抑制、打压的调控正从“紧”向“松”过渡，从政策角度来看，和2009年确实有相似之处。可是，这可能只是房地产调控政策的“梦回2009年”。相比6年前，如今房地产市场信贷环境、买家心态等都已发生很大的改变。想从政策的梦回2009年实现市场的梦回2009年，有点难。

正如国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松所说，房地产销售拐点已经到来，住宅市场调整的趋势无法改变。“2013年是房地产销售的天花板，历史高位”，2015年的销售会继续振荡。至于价格，万通控股董事长冯仑认为，2015年房价在总体上趋于平稳，会略有下降。

相似

A

政策趋势：从紧到松

2009年也好，2015年也罢，都还不是楼市调控政策转向的元年。2008年，中国房地产政策从抑制、打压转向促进；同样，“史上严厉”的楼市调控也从2014年开始松绑。2009年和2015年，都只是延续之前的调控方向，经历从紧到松到更松的过程。

只是，过程深浅不一：2009年是深度松绑，2015年只是浅度松绑。打个比方，2015年只是把绑在房地产身上的绳子松开了，手脚不再被捆住；2009年不单松开了绳子，还把房地产绑在了火箭上，因此2009年的房地产成交才会一飞冲天。

想要在仅仅松开了手脚的2015年取得和绑在火箭上的2009年同样的业绩，难。

2009年：

把房地产绑在火箭上

为应对全球经济危机所带来的冲击，中国猛的救市措施在2008年出台。个人买卖住房暂免印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税；首次购买90平方米以下普通住房契税统一调到1%；全额征收营业税的年限从5年缩减至2年……其中大的“杀招”是：从2008年10月27日起，把商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；低首付款比例调整为20%。

2009年，虽然利好政策没有加码，但为市场注入流动性的动作还在继续。持续不断注入的流动性，令形容枯槁的房地产枯木逢春，成交量、成交价都攀上新台阶。

2015年：

松开绑房地产的绳子

在全球经济依然不景、中国经济增速下滑的情况下，从2014年第二季度开始，房地产调控开始松绑。之前屡次试探、屡次被打压的限购松绑，开始在风起云涌地展开，从去年4月份至9月份，46个限购城市已有41个松绑，只剩下5个城市坚守。去年9月30日，房贷新政出台，放松首套房认定标准。

进入2015年，暂时还没有看到房地产政策有进一步松绑的迹象。但在《政府工作报告》的表述中，人们还是嗅到了政策进一步松绑的味道。支持改善性需求的提法在2009年之后都没有出现过，政策口径重回2009年，这预示着二套房贷有放松的可能。预计今年政策的主要着力点将是各方特别是金融机构对稳定住房消费需求提供支持。

无论如何，政策对房地产的支持力度都不可能恢复到2009年的水平，2009年政策强刺激留下的“后遗症”，政府不会不防。

B

市场阶段：都在爬坡

6年时间过去，房地产又经历了一个轮回。2009年，楼市处于爬坡阶段，终完成漂亮的登顶；2015年，楼市同样处于爬坡阶段，终的结果需要等待。

2009年：市场转入快车道

从2007年第四季度开始，买家开始观望，需求萎缩，成交下滑。2008年，成交继续下滑，在连续5年供不应求后，终于出现供过于求。

2009年年初，楼市情况尚未见好转，开发商为了刺激需求，优惠、降价随处可见。当年3月份，市场开始出现好转迹象；6月份之后，市场转入快车道，销售开始火爆。

2015年：天量库存待消化

2014年，同样是房地产供过于求，其状况比2008年有过之而无不及，导致2015年大量库存需要消化。

大量库存的存在，对开发商的销售形成压力，对楼价的上涨也会形成一定的压力，这将有利于成交量的提升。

相异

A

购买能力：2015年比不上2009年

房子卖得好不好，牵涉很多层面。终会不会买，还得看消费者的购买力。从市场反馈的情况来看，2009年在广州买一套房子比2015年容易得多，现在消费者在楼市的购买力远远比不上6年前。

经过房价6年的快速上涨后，要想成交量梦回2009年，不易。

2009年：买房相对容易

经历2008年房价大幅下调之后，2009年，广州很多房子的价格回到2007年的水平，在2009年上半年，很多及时出手的消费者还是买到了“笋货”（粤语，便宜的房子）。

房价收入比，同样反映2009年购房相对容易。从2009年至2014年这6年时间里，2009年广州的房价收入比是低的（详见附表）。2009年，在珠江新城核心区，两三万元/平方米的一手楼很常见，有的楼盘每平方米售价低至万元左右。

除了居民收入之外，房子好不好卖还有一个因素，就是社会上的钱多不多。2008年的“4万亿”，导致流动性泛滥，社会上大量的钱在寻找出路，当时由于房价处于较低位，吸引了大量流动资金进入房地产。

2015年：买房门槛提高

2009年之后，中国房价又开始新一轮快速上涨。经过2014年房价的阶段性下跌，2015年买房依然困难重重。在广州中心城区，房价早已步入“2万元时代”，在珠江新城，现在的起步价都超过4万元/平方米，超过10万元/平方米的房子已不少见。目前房价仍在万元/平方米以下的只有增城、从化、花都三个板块，花都和增城的房价也正向“万元大关”靠拢。

高房价抑制了房地产需求的释放。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容近日表示，想要住房需求释放，就必须让房价回到绝大多数消费者可购买的水平。

2015年的好消息是在流动性方面不会太差。《政府工作报告》中提到，2015年稳健的货币政策要松紧适度，广义货币M2预期增长12%左右。房地产专家谢逸枫表示，目前我国M2每提高一个百分点，需要投放1.2万亿元，差不多是5年前的两倍，这意味着央行会继续“放水”。作为资本密集型行业，货币宽松利于降低房地产的资金成本，刺激房地产开发规模的持续扩张。

可惜的是，在流动性和房地产之间还有“堤坝”，例如限购政策的存在，例如银行对房贷热情的下降，例如首套房、二套房首付远比2009年要高。要想楼市销售出现大幅度反弹，难。

广州近6年房价收入比

年份广州商品住宅平均售价 广州每月人均可支配收入（元） 房价 （元/平方米） 收入比

2009 9346 2300 4.06

2010 13063 2554 5.11

2011 13401 2869 4.67

2012 14044 3171 4.43

2013 15730 3505 4.49

2014 17596 3820 4.61

B

房贷环境：2015年无法等同2009年

中原地产研究中心日前发布的报告显示，2015年前两个月，国内房企海外融资36.85亿美元，比去年同期的137.91亿美元暴跌73.3%。中原地产首席分析师张大伟表示，美联储加息、人民币贬值对中国房地产市场影响偏负面。巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约。同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业“钱荒”的窘境。

相比房企融资，2015年买房者贷款的难度要小一些。经过近半年的两次降息以及全面及定向降准，市场上还有较充足的流动性，房贷环境比2013年年底和2014年年初要好得多。但是从房贷优惠利率就可以看出，2015年的房贷环境和2009年还是无法比拟的。

2009年：房贷利率七折

2008年，央行连续5次降息，贷款基准利率从7.47%降低到5.31%，市民在房贷上的支出降低了不少。自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，低首付款比例调整为20%。

到了2009年，大多数买家切实享受到房贷七折优惠利率的好处。更重要的是，当时银行揽储容易，因此放贷也非常容易，在2009年，没有传出过因为银行资金紧张而放慢房贷审批速度的消息。

2015年：房贷利率九折

2014年房贷新政后，首套房认定放松，有利于刺激包括改善需求在内的多种需求入市。此外，连续两次降息，金融机构一年期贷款基准利率下调至5.35%，和2009年相差无几。在众多经济学家看来，中国在2015年还会继续降息。

降息将会减轻购房者的负担，同样利于刺激需求的释放。不过，即使持续降息，买家从中获得的好处也没有2009年大。重要的原因，是没有银行愿意执行七折优惠利率。张大伟说，目前银行吸储难度非常大，不仅七折贷款折扣不可能，九折以下的可能性也不高。与2009年相比，现在银行赚取利润的业务更加多样化，很多业务获取的利润比房贷要高。因此，银行在房贷上的热情远非2009年可比。

现在中国房地产市场依然是刚需市场，贷款购房依然是主要购房方式，银行在贷款热情、优惠利率上的不足，将决定2015年的市场难重现2009年的火爆。

C

投资心态：2009年激进，2015年谨慎

可以说，自住买家决定了整个楼市的基础扎不扎实，只要自住买家保持购房欲望，整个楼市的状况便不会太差。而投资者则决定了楼市的高度，只有投资活跃，楼市才能冲上高点。

2009年的楼市，投资者无疑是疯狂的，当时甚至还看到买家“一条梯”、“一条梯”地购买的疯狂。现在投资渠道大大增加，投资者对房地产的热情下降，也决定了2015年的楼市成交很难再一飞冲天。

2009年：

房地产是好投资品

2009年当“4万亿”流向市场，流动性泛滥，寻找可以让资产保值、的投资渠道非常急迫，加上当时投资渠道相对单一，楼市、股市无可避免地成为投资重点。

2008年房地产交易环节税收下降、2009年房价缓慢爬升，都刺激着人们投资房地产的热情。珠江新城某楼盘营销负责人表示，从当时珠江新城的房子卖出去后很少人入住的情况可以判断，买房的大部分为投资客。

2015年：

投资欲望受抑制

房产税短期内不会出台。政协委员、财政部副部长朱光耀日前表示，将通过法定程序制定房产税的征收，目前仍没有时间表。房产税的征收没有时间表，其征收办法更只是在猜测中。但是，在不动产统一登记在今年3月1日正式实施之后，房产税的出台将不再遥遥无期。房产税一旦出台，将会大大压缩房地产投资的空间。房产税尚未出台，其对投资的抑制作用已经显现。

此外，现在过高的房价、政策对投资客的打压，令投资客利用资金杠杆投资房产的空间大大缩小。可以充分利用资金杠杆的股市等投资渠道，正吸引着更多投资资金进入。

像广州等一线城市，如果住宅限购在2015年松绑，估计还会吸引部分投资客回归，但想要上演2009年的疯狂已无可能。缺少了投资客，2015年的楼市很难达到2009年的高度。

一周热评：2009年的春梦与春药

楼市给了无数人无比甜蜜的回忆。在过去十多年来，楼市给予参与者丰厚的回报，起早摸黑干实业累得像条狗，不及隔壁精明“师奶”买套房，还有那提着鸟笼每天叹早茶、手握商业旺地几间“黄金铺”的阿伯。

楼市春梦沉酣，让多少人不愿醒来。而何止世人如此，楼市还是以卖地经济为支撑的地方政府爱恨交加的“春药”。这十多年来，楼市总在“调控-松绑-刺激-再调控-再松绑-再刺激”中徘徊，痴缠的因果不外乎经济对楼市的依赖，楼市是财政的“造血机”，也是需求的“起搏器”。

正是此间的前缘往事，楼市中才会总有那么多经验主义者。因为历史是惨痛教训，而经验往往是正确的。所以，“回头看”不乏噱头，更不乏追随者。这不，2009年那一场春梦，又被好事者提起，今年“两会”的房地产政策口径，被坊间视为“梦回09”。

这十多年来，楼市始终在政策的聚光灯下。从2001年开始，对房地产市场的政策思路就开始出现在每年的《政府工作报告》里，从初的“发展”，到后来的“鼓励”、“改革”，再到后来的“调控”，从2005年至2014年，“调控”成为楼市政策的主流，除了2009年。

在楼市经验者的心目中，这真是值得大书特书的亮点——至少从政策口径上看，2015年与2009年相似。而从市场层面上看，当前的市场与2009年楼市的短暂低迷也是似曾相识。2009年楼市大反弹的结局，会否在2015年再度上演？

想要重温鸳梦的，恐怕会失望了。

历史终究难以踏进同样一条河流，楼市也很难重复上演2009年的大逆转。目前房地产市场面临多个新问题，如供应过剩、市场分化严重、不少城市购买力不足、新兴的主力购房人群需求变化、土地等成本居高等，可以说，基本面已经完全不同。楼市的土壤不同了，相同的也许只是外表而已。外表再美，终归不再是当年。

对2015年来说，房地产坏的时候虽然已经过去，不过，再度疯狂上涨的概率已经不高。尽管楼市常常不按常理出牌，也常常“乱拳打死老师傅”，然而，春药伤身，春梦伤神，回忆始终是回忆，梦总有一天必须要醒来。

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