【解读】央行降准：6000亿流动性能否托起楼市？

2月4日晚间，中国人民银行发布消息称，决定自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

中国人民银行同时表示，将继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，促进经济健康平稳运行。

这对于徘徊中的楼市无疑是重磅消息，央妈新年再度放水，楼市将起怎样的波澜，且听专家怎么说：

中国农业银行首席经济学家、中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚：房地产信贷资金将依然趋紧

首先，由于新公布的经济数据显示中国经济下行压力巨大，货币政策需要有适当调整以应对经济下行压力；其次，近期股市成为金融市场焦点，商业银行普遍面临存款流失、负债管理趋紧、个别银行甚至出现存贷比考核告急或流动性不足情况，降准有助于商业银行更好管理负债和流动性；第三、降准释放的可贷资金是否能够真正流入到实体经济要取决于商业银行自身的风险管理和信贷政策。预计新型行业将获得更多资金支持，传统制造业、房地产业信贷资金依然趋紧。基础设施重大项目有望获得更多信贷支持。

光大证券首席经济学家徐高：降准超预期 释放资金约6000-7000亿元

此次降准是超出预期的,央行此次降准主要是对冲资本外流、经济下行压力，普降0.5个点，大约释放5000多亿资金。农发行额外降低人民币存款准备金率4个百分点，大约释放资金200多亿。再加上其它定向降准释放资金共合计6000-7000亿资金。

从央行近期政策来看，是很中性的，没有传递宽松的信号。预计，接下来央行的决策将“走一步看一步,下一步经济如果进一步变差，仍有可能降准，但是降息可能性不高。

民生证券研究院执行院长管清友：降准不会只出现一次

1、过高的准备金为了对冲外汇占款流入，当外汇占款收缩，预计全年外汇占款零增长，维持现有的准备金率必要性下降。外汇占款零增长假设下基础货币缺口约3万亿，这意味着降准不会只出现一次。

2、全球央行大放水，汇率压力减轻，中国货币政策焦点转为汇率利率双高企对经济的紧缩作用。

3、降息降准配合进行，结合近期基建项目上马，反映中央稳增长和缓释存量债务风险意图。

4、不能机械看待降准与货币乘数的关系，降准后经济不一定能立即改善。降准提升货币乘数的前提是银行提供信用意愿增强，经济还有下行压力，银行风险偏好收缩趋势难改，降准对货币创造和经济刺激力度有限。

5、这是一个全球大放水时代，预计未来货币政策依旧宽松，降准降息psl将轮番上阵。经济增长动力不强，资产价格受益于货币宽松，股债双牛有望延续。

北京市房地产业协会副会长兼秘书长陈志：降息对于购房者的影响有限

这次降准主要是国家为了应对欧洲央行、美国QE等一系列国际货币政策的变化，对于国内市场来说，也有来自于经济下行带来的市场压力。

0.5个百分点的存款准备金率可以为市场带来两三千亿元的流动性，肯定会流到房地产市场，对于开发商来说，资金压力会得到缓解。但是对于购房者来说，虽然会有影响，但是有限。对购房者支付能力直接造成影响的是高房价，高房价提高了购房门槛，挤出了购买能力，这个时候直接的利率优惠带来的影响可能会更大。降准仅仅是释放了流动性，购房人的实际支付能力还是非常有限的。

亚豪机构市场总监郭毅：短期内或拉动楼市成交量 但涨价动力仍不足

此次降准这意味着政府放开了货币市场继续宽松的通道，有助于提振整个经济，是政策托底的表现。在整个经济没有好转的情况下，降准在未来有可能会持续进行。

对于房地产市场来说，有助于改变市场预期，提振市场信心，短期内拉动成交量提高。对于开发商来说，可以依托政策利好，消化库存，加速销售，这个阶段涨价的动力不足，降价的可能性不会太有。降准利好会在春节后向市场释放，促进3月份市场成交量的回升。

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中原地产首席分析师张大伟：房价将出现新一波上涨的十大理由

从过往历史看，降准与降息是房地产发展的推进剂，只要降准，基本就代表了房价将出现一波上涨，那么本次降准的幅度如此大，房地产将会任性的十大理由是什么？

大理由：信贷政策松绑的通道已经开启，楼市将获益大。已经明显企稳升温的楼市，在再次降准的影响下难免出现再次的暖上加暖现象，虽然12月公布的房价指数显示房价依然在调整，但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比数月上行，这种情况下，降准将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。

第二大理由：再也不相信政府调控了。对于购房者来说，目前层出不穷的刺激政策，预期难以避免会出现一定程度的入市恐慌，入市的积极性会继续提高，房价难以再跌，量价齐涨的可能性非常大。松动的信贷政策使得购房者难以再期待价格下调回归合理。

第三大理由：一二线城市，楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于0，后续银行资金宽裕后，房贷有望继续宽松，部分城市将可能在目前9折主流的基础上回归到85折，对购房者将继续降低压力。

第四大理由：目前不管是中国经济还是全球经济均依然不乐观。央行下调存款准备金率意在刺激整个经济环境，维持平稳上涨，这对大部分开发商来说是利好消息。目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而存款准备金率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的难度降低了，融资的成本降低了。房企困难的时间已经过去。

第五大理由：一线城市1月土地成交530亿，平均溢价率达28.6%，这也是2014年1月以后的溢价率高点。房企在一线城市拿地积极性明显比2014年上升；

第六大理由：1月创一年高纪录，20大标杆房企拿地426亿。在刚刚过去的2015年首月，20大标杆房企拿地总额在2014年1月后，再次突破400亿，达到了426亿，这是近12个月的高点，房企拿地再次明显升温。

第七大理由：地方政府救市赤膊上阵；

第八大理由：下一次降准降息将很快；

第九大理由：一二线城市的供需结构逐渐开始紧张；由于供需关系紧张的局面并未根本改变，从8、9月开始，一线城市被压抑的需求就开始陆续释放。与此同时，政策利好的不断刺激，则使市场预期发生逆转，并进一步促进需求入市。因此，未来楼市成交量将逐渐企稳回升，零星的涨价情况也会继续出现。

第十大理由：提前完成销售业绩的房企可能涨价；

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 房地产市场分析师：房价可能因此加快止跌反弹

对于降准的做法，实际上此前一直有各类传闻。大的一个依据在于市场亟需注入流动性。无论是从宏观经济还是楼市经济的角度看，若没有货币政策降准的做法，此前很多救市方式的效果可能是“隔靴搔痒”。所以通过降准，能够通过货币效益而放大货币供应量，并能够直接增加商业银行可贷资金，这对于释放流动性，以及促进贷款利率的下调，有实质性的意义。也充分体现了央行开始展现杀手锏的时刻。

从房地产市场来看，近期部分地区采取了政府收购商品房的做法，背后体现的是库存去化的较高压力。但这样的做法，其效果究竟如何，还是需要时间检验的。而对于货币政策而言，通过政策传导，基本上在短期就可以通过预期效应来实现市场各类指标的变动。比如银行信贷会突然变得亢奋，房企在定价上会趋于强硬。

应该说，在央行频频进行政策刺激的情况下，购房观望情绪会继续淡化，积极购房成为关键。从房价指数的走向看，会因为此次央行货币政策的变动而加快房价止跌反弹的可能。

另外，对于置业者而言，若继续观望，可能会错过佳购房时机。尤其对于一二线城市而言，在既有政策效益的基础上，会因为此类政策的叠加，而出现市场供求双方的入市情绪高昂。反过来这也产生了一个风险，即经济从过冷转变为过热，从而带来房价的快速上涨。这是地方政府需要提防的。

香港经济学者梁海明：短期会利好地产股

如果内部情况继续不乐观，外部货币战火未消，我认为中国今年至少还有二到三次降准和降息的机会。与此同时，中央财政政策也将和人民币汇率、货币政策那样，进一步趋松。但在此也要特别强调，我估计这次不会是“四万亿”的翻版，而是要力保今年7%或以上的经济增速，营造稳定的经济、就业和社会环境。人民银行此次降准，这对股市有短期的刺激作用，短暂利好银行股、地产股和周期股等相关股份和整个大盘，但因未来经济数据或仍不太乐观，股市因此持续大涨的可能性不是很大。

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