警惕经济适用房“转性”商品房时暗藏的法律风险

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有很多人冲破重重"困难"买到了经济适用房，住了几年以后，又有很大一部分经适房的房主由于担心国家现有的经济适用房政策发生变化，大量经济适用房房主集中地以过户形式补交土地出让金，把名下的经济适用住房转为商品房。但由于新政策中规定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，为规避该项政策，保留同一购房家庭宝贵的购房权利，在经济适用房转为商品房时出现了大量家庭将房屋过户登记在父母或其他亲属名下的情况。这样的做法虽然保留了未来购置房屋的权利，但也留下了潜在的法律风险。

今年5月，王先生购买的经济适用房符合了5年的上市期限，王先生私下与其父商量好借用父亲的名字办过户，并不实际卖房给父亲，以保留将来王先生一家的购房权利。王先生随即与其父签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续，顺利将该房屋转为了商品房性质。后父子二人因琐事发生矛盾，父亲一气之下准备将该房屋出售，王先生得知后将父亲告上法庭，要求法院确认王先生是该房屋的实际所有权人。

李女士为规避国家政策，与其母私下约定，将李女士名下的经济适用房过户至其母名下。为以防将来发生纠纷，李女士与其母另行签订协议明确了房屋实际的所有人为李女士，李母并未实际出资购买。在房屋过户后不久，李女士的母亲突发疾病去世，李母的其他子女认为该房屋已过户到李母名下，即应作为遗产进行分割。李母的其他子女将李女士告上法庭，要求继承该房屋。

根据我国现行法律制度的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。房产证上的登记具有公示公信效力。一般来说，房屋所有权人的认定以房产证的登记为准，但这并不是的。如果有足够强有力的相反证据证明事实上的房屋所有权人另有其人，法院也可以确认事实上的所有权人而不以登记的所有权人为房屋的真正所有权人。但这种推翻登记的认定对当事人提供证据的要求很高，要求提供的证据达到确凿和明显的程度。

在案例一中，王先生虽与父亲私下达成一致，但由于没有任何书面固定的证据，在发生纠纷时法院只能根据公示的证据进行判断，王先生只能面临房产被确定为其父所有的后果。在案例二中，由于李女士事先与母亲达成书面确认的协议，法院根据实际付款情况等其他证据综合判断，有可能最终认定该房产实际为李女士所有。

建议仍有上述取巧想法的经济适用房房主，在选择上述做法时慎重考虑，不可忽视其中隐含的巨大风险。

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